承包人应在工程价款应付之日起合理期限内行使，最长不超过 18 个月。稳妥做法是在诉讼或仲裁中明确请求确认对具体工程及价款享有优先权，或依法达成工程折价协议。
一、优先受偿权解决的是什么问题
《民法典》第八百零七条规定，发包人未按约支付价款，经承包人催告后在合理期限内仍不支付，除工程性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以请求法院依法拍卖，建设工程价款就工程折价或拍卖价款优先受偿。
建工司法解释（一）第三十六条规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权；特殊权利冲突仍需结合具体规则判断。
二、不是所有参与施工的人都能当然主张
通常的权利主体是与发包人订立施工合同的承包人。工程质量合格是获得支持的重要条件；未竣工工程的已施工部分质量合格，也可能依法主张。
接受转包、违法分包的实际施工人不能仅因实际施工就当然享有优先权；通过代位权主张，须符合《民法典》第五百三十五条及新司法解释的条件。
债权受让人主张时，法院还会审查工程质量、结算、转让合同效力及是否支付合理转让款。
三、18 个月从哪一天起算
建工司法解释（一）第四十一条：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
有明确付款日期的，按合同和结算文件确定；约定不明时，结合工程交付和结算文件提交等事实判断。
2026 年建工司法解释（二）第二十一条进一步规定：因工期顺延等客观原因，双方协商变更工程价款给付日期的，可以从变更后的日期起算；原合同没有约定或约定不明，但双方在结算协议中明确了付款日期的，可以从结算协议确定的日期起算。
18 个月不能与诉讼时效混同。即使工程款仍可起诉，错过该期限也可能只能按普通债权顺位受偿。
四、怎样行使更稳妥
常见行使方式包括：
- 在诉讼或仲裁中，请求确认对具体工程变价款享有优先权；
- 请求法院拍卖工程并优先受偿；
- 在执行、参与分配或破产申报中明确主张并提交证据；
- 与发包人依法达成工程折价协议。
2026 年新解释要求法院在判决主文中明确优先价款数额及相应工程。因此，请求应对应具体工程和价款范围。
协议折价须满足质量合格、工程可折价、催告后仍逾期付款、折价金额与实际价值基本相当等条件。
五、哪些款项不在优先范围内
优先受偿范围主要是依法确定的建设工程价款。逾期付款利息、违约金、损害赔偿金以及发包人原因造成的停工、窝工损失，不属于优先受偿范围。
起诉时应将本金与利息、违约金、停窝工损失分别计算，并准确限定优先范围。
工程毁损、灭失或被征收时，承包人可依法就相应保险金、赔偿金或补偿金主张优先受偿。
六、常见误区
误区一：只要发过催款函，就一定完成行权。 催告是重要环节，但是否已明确主张优先权、是否对应具体工程和价款、是否在期限内，仍可能发生争议。稳妥做法是尽早在诉讼、仲裁或相应程序中明确请求。
误区二：18 个月从竣工验收日统一起算。 法律规定的核心起点是应付工程价款之日，不同项目、不同付款节点可能不同。
七、什么情况下建议尽快找律师
项目接近付款到期后 18 个月，工程存在抵押、查封、预售、转让或破产风险，合同多次变更付款日期，工程未完工或只完成部分，或者实际施工人、债权受让人准备主张优先权时，应尽快完成专项审查。
律师需要核对主体、质量、应付款日期、优先范围和其他权利负担，并统筹确权、保全和执行。
主要法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百三十五条、第八百零七条
- 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条至第四十二条
- 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第七条、第十七条至第二十一条
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